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📋 Korean Law Insight | Real Estate & Foreign Investment

By Attorney NOH UJIN | HANBYOL LAW LLC, Seoul

Foreign Real Estate Investment in Korea: A Complete Legal Guide for International Buyers

South Korea's real estate market — from prime Seoul apartments to commercial properties in Incheon Free Economic Zones — has attracted growing interest from foreign investors worldwide. Yet the legal framework governing foreign property ownership in Korea is layered and distinct from Western systems. This guide explains the rules, procedures, and pitfalls for foreign individuals and corporations seeking to acquire Korean real estate.

1. Legal Basis: Can Foreigners Own Real Estate in Korea?

Yes. Under the Foreign Land Acquisition and Management Act (외국인토지법, FLAMA) and the Foreign Exchange Transactions Act (외국환거래법, FETA), foreign nationals and foreign-incorporated entities may generally acquire land and buildings in Korea. However, acquisition in certain restricted zones — military protection zones, cultural heritage areas, and ecological preservation zones — requires prior approval from the Minister of the Interior and Safety.

The key statutes governing foreign real estate acquisition are:

Foreign Land Acquisition and Management Act (외국인토지법) — requires post-acquisition reporting within 60 days to the competent local government
Foreign Exchange Transactions Act (외국환거래법) — governs inward remittance for the purchase price; proof of remittance via a designated foreign exchange bank is required
Real Estate Registration Act (부동산등기법) — registration is required for ownership to be legally effective
Land Transaction Permission Act (토지거래허가법) — certain areas (e.g., Gangnam, Yongsan) require prior permission from the local head of government

2. Step-by-Step Purchase Process for Foreign Buyers

Obtain Korean Identification Number: Foreign individuals need a Foreigner Registration Number (외국인등록번호) or Domestic Residence Registration Number issued by immigration authorities. Foreign corporations must obtain a Business Registration Number (사업자등록번호) from the National Tax Service.
Open a Korean Bank Account & Remit Funds: The purchase price must be remitted from overseas through a Korean designated foreign exchange bank (e.g., KEB Hana Bank, Woori Bank, Shinhan Bank). The bank will issue a Foreign Currency Purchase Certificate (외국환매입증명서), which is essential documentation for subsequent registration.
Sign a Sales Contract (매매계약서): Korean real estate contracts typically include a 10% earnest money deposit (계약금) followed by an intermediate payment (중도금) and final balance (잔금) upon registration. Have a Korean attorney review all terms before signing.
Check Land Transaction Permission Zone: If the property is in a designated Land Transaction Permission Zone (토지거래허가구역), you must apply for prior permission from the district office (구청) before executing the final contract. Failure to obtain permission voids the transaction.
Pay Acquisition Tax (취득세): Filed and paid within 60 days of acquisition. Rates range from 1% to 12% depending on property type, value, and the buyer's circumstances (additional 1%–3% surcharge for foreigners acquiring housing for investment rather than residence in certain zones).
Complete Registration at the Registry Office (등기소): Ownership transfer requires filing with the local registry office. The Real Estate Registration Act requires both the buyer and seller to appear (or authorize attorneys-in-fact via notarized power of attorney).
Post-Acquisition Report under FLAMA: Within 60 days of acquiring land, foreign buyers must report to the competent local government (시·군·구청). Failure to report within the deadline results in fines.

3. Restricted and Regulated Zones

Certain areas require prior approval rather than mere post-acquisition reporting:

Zone Type	Legal Basis	Approval Authority
Military protection zone (군사기지 및 군사시설 보호구역)	Military Bases and Installations Protection Act	Ministry of National Defense
Cultural heritage protection zone (문화재보호구역)	Cultural Heritage Protection Act	Cultural Heritage Administration
Natural environment preservation zone (자연환경보전지역)	National Land Planning and Utilization Act	Ministry of Environment
Land Transaction Permission Zone (토지거래허가구역)	Real Estate Transaction Reporting Act	Local district office (구청)

4. Taxes on Foreign Property Owners

Foreign owners of Korean real estate face multiple tax obligations:

Acquisition Tax (취득세): 1%–4% for general cases; up to 12% for multi-home holders and corporate buyers of residential property under the July 2020 and subsequent amendments.
Property Tax (재산세): Annual tax levied on the assessed value of land and buildings. Rates range from 0.07% to 0.5% depending on use category.
Comprehensive Real Estate Holding Tax (종합부동산세, CREHT): Annual supplementary tax on individuals holding real estate above threshold values (KRW 900 million for one home). Rates range from 0.5% to 5%.
Capital Gains Tax (양도소득세): On disposal, capital gains are taxed at 6%–45% for individuals (standard income tax rates apply). Special high rates (up to 70%) apply to short-term disposals (within 1–2 years) and multi-home holders in regulated areas. Foreign individuals must file a return within 2 months of transfer date.
Value Added Tax (부가가치세, VAT): Generally not levied on residential property sales, but applies to commercial real estate (10%).
Rental Income Tax: Rental income from Korean property is subject to Korean income tax. Non-resident foreign individuals are subject to a 20% withholding tax (or applicable treaty rate) on Korean-source rental income.

5. Special Zones: Free Economic Zones and Real Estate Investment Trusts

The Special Act on Designation and Management of Free Economic Zones (경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법) provides streamlined acquisition procedures and tax incentives in Korea's eight Free Economic Zones (FEZs): Incheon, Busan-Jinhae, Gwangyang Bay, Yellow Sea, Daegu-Gyeongbuk, East Coast, Chungbuk, and Saemangeum.

Foreign investors may also invest through Korean Real Estate Investment Trusts (리츠, REITs) regulated by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport under the Real Estate Investment Company Act (부동산투자회사법). REITs allow indirect exposure to Korean real estate without direct property ownership, simplifying tax and regulatory compliance.

6. Foreign Exchange Repatriation of Sale Proceeds

When a foreign buyer later sells the property and wishes to repatriate proceeds, they must:

File a capital gains tax return and pay the tax due
Present the original Foreign Currency Purchase Certificate to demonstrate the funds were originally imported
Obtain a Real Estate Disposal Confirmation (부동산처분확인서) from the local government
Process the overseas remittance through a designated foreign exchange bank

Failure to maintain the original Foreign Currency Purchase Certificate may complicate repatriation of sale proceeds.

7. Corporate Structures for Foreign Real Estate Investment

Foreign investors often use legal entities to hold Korean real estate:

Foreign-Invested Korean Corporation (외국투자기업): Incorporated under the Foreign Investment Promotion Act (FIPA) with 10% minimum foreign equity. Enjoys reduced acquisition tax and other incentives in FEZs.
Special Purpose Vehicle (SPC): A dedicated Korean corporation (주식회사 or 유한회사) incorporated solely to hold the property — common in commercial real estate and development projects.
Real Estate Fund: Regulated by the Capital Markets and Financial Investment Business Act (FSCMA); requires FSC authorization.

8. Key Risks and Due Diligence Checklist

Before purchasing Korean real estate as a foreign investor, conduct thorough due diligence:

☑ Verify the property's registration certificate (등기부등본) for any encumbrances, mortgages, or lease rights
☑ Confirm the property is not located in a restricted zone requiring prior approval
☑ Check if the area is designated as a Land Transaction Permission Zone
☑ Confirm zoning classification (주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역) under the National Land Planning and Utilization Act
☑ Verify the seller's ownership and authority to sell (corporate resolution for corporate sellers)
☑ Review all lease agreements on the property — prior lessees with confirmed dates (확정일자) have priority over later buyers
☑ Calculate total tax burden including acquisition tax, registration tax, and holding taxes
☑ Ensure adequate forex remittance documentation for future repatriation

📌 Official References

Frequently Asked Questions (FAQ)

Q1: Can a foreign national buy an apartment in Seoul without living in Korea?

Yes, non-resident foreign nationals may purchase residential real estate in Korea. However, in Land Transaction Permission Zones (such as parts of Gangnam, Seocho, Songpa districts), purchases require prior district office approval, and buyers must demonstrate an intention to actually use the property (e.g., reside there) within a specified period. Speculative purchases in these zones are effectively blocked for both residents and non-residents.

Q2: What is the acquisition tax rate for a foreign buyer purchasing a condominium in Seoul?

For a first home purchase below KRW 600 million, the acquisition tax rate is 1%. For property valued between KRW 600 million and KRW 900 million, it is 2%, and above KRW 900 million, it is 3%. Multi-home buyers face 8%–12% rates. Foreign buyers are not per se subject to higher rates solely because of nationality, but if acquiring as an investment (non-resident, non-occupancy purpose) in regulated areas, local surcharges may apply. Additionally, a local education tax (0.1%–0.4%) and special rural tax (0.2%) are levied on top of acquisition tax.

Q3: Do I need a Korean lawyer to purchase real estate in Korea?

While not legally mandatory, engaging a Korean attorney is strongly recommended. Real estate transactions in Korea involve complex verification steps (title search, zoning checks, lease priority review) and registration procedures. Foreign buyers unfamiliar with Korean law and language face significant risks without legal counsel. Attorneys also verify that the contract terms comply with Korean law and protect the buyer's interests throughout escrow and registration.

Q4: How does the Jeonse (전세) system affect foreign buyers of Korean residential property?

If there is an existing Jeonse lessee on the property, the buyer acquires the property subject to that Jeonse right. Under the Housing Lease Protection Act (주택임대차보호법), a lessee who has registered or obtained a confirmed date (확정일자) has priority in recovering the Jeonse deposit from the property's sale proceeds — even against the new owner's creditors. Foreign buyers must carefully review existing leases, verify the Jeonse deposit amount, and factor this into the purchase price negotiation.

Q5: Can a foreign company (not incorporated in Korea) directly own Korean real estate?

Yes, a foreign corporation may directly acquire Korean real estate under FLAMA. However, it must complete the post-acquisition report within 60 days and comply with FETA remittance requirements. A foreign company without a Korean branch or subsidiary must designate a Korean domestic agent (국내대리인) for registration and tax filing purposes. Using a Korean SPC or foreign-invested company is typically more efficient from a tax and compliance standpoint.

Q6: What capital gains tax rate applies when a non-resident foreigner sells Korean property?

Non-resident individuals disposing of Korean real estate are subject to the same capital gains tax regime as residents: 6%–45% progressive rates for general cases. For properties held less than 1 year, a 70% rate applies; for 1–2 years, 60%. Tax treaties between Korea and the buyer's home country may reduce withholding, but capital gains on Korean immovable property are typically taxable in Korea regardless of treaty provisions (under the OECD Model Tax Convention Article 13). A tax return must be filed within 2 months of transfer.

Q7: Are there investment incentives for foreigners buying property in Free Economic Zones?

Yes. Within Korea's eight FEZs, foreign investors (and their Korean subsidiaries) may benefit from reduced acquisition tax (up to 100% exemption for qualifying projects), reduced property tax and CREHT for specified periods, and streamlined approval processes. Incentives vary by zone and investment scale. The Incheon FEZ (Songdo, Cheongna, Yeongjong) has historically offered the most comprehensive incentive packages. Consulting with KOTRA's Invest Korea division or a Korean attorney specializing in FEZ investment is advisable before committing.

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📋 韩国法律解析 | 房地产 & 外国投资

作者：NOH UJIN 律师 | HANBYOL LAW LLC，首尔

外国人在韩国的房地产投资：国际买家完整法律指南

韩国房地产市场——从首尔核心地带的公寓到仁川自由经济区的商业地产——吸引了全球越来越多的外国投资者的关注。然而，韩国外国人拥有房产的法律框架多层复杂，与西方法律体系存在显著差异。本文将详细解析外国个人和公司在韩国取得不动产的相关法规、程序及注意事项。

一、法律依据：外国人可以在韩国拥有不动产吗？

可以。根据《外国人土地法》（外국인토지법，FLAMA）和《外汇交易法》（외국환거래법，FETA），外国自然人和外国法人通常可以在韩国取得土地和建筑物。但在某些限制区域——军事保护区、文化遗产区和生态保育区——的购置需要获得行政安全部部长的事先批准。

规范外国人取得不动产的核心法律包括：

《外国人土地法》——要求取得后60天内向有管辖权的地方政府申报
《外汇交易法》——规范购房款的汇入，需通过指定外汇银行提供汇款证明
《不动产登记法》——所有权转让须向登记所申请登记后方具法律效力
《土地交易许可法》——特定区域（如江南、龙山）需提前获得地方政府首长的许可

二、外国买家购房步骤详解

取得韩国身份证号码：外国个人需持有出入境管理当局签发的外国人登录号，外国法人则须向国税厅申请事业者登录号。
开设韩国银行账户并汇款：购房款必须通过韩国指定外汇银行（如韩国外换银行、友利银行、新韩银行）从境外汇入，银行将出具外汇买入证明书，这是后续登记的必要文件。
签订买卖合同（매매계약서）：韩国不动产合同通常包含约10%的订金（계약금）、中间款（중도금）和尾款（잔금）。签约前务必请韩国律师审查全部条款。
确认是否属于土地交易许可区域：如房产位于土地交易许可区域，须在正式签约前向区厅申请事先许可，否则交易无效。
缴纳取得税（취득세）：须在取得后60天内申报并缴纳，税率为1%至12%，因房产类型、价值及买家情况而异。
至登记所完成所有权登记：产权转移须向当地登记所申请登记，买卖双方须亲自出席或委托经公证的代理人。
依据《外国人土地法》进行取得后申报：取得土地后60天内须向有管辖权的地方政府申报，逾期将被处以罚款。

三、限制区域及管制区域

区域类型	法律依据	审批机关
军事基地及军事设施保护区	《军事基地及军事设施保护法》	国防部
文化遗产保护区	《文化遗产保护法》	文化遗产厅
自然环境保全地区	《国土规划及利用法》	环境部
土地交易许可区域	《不动产交易申报法》	地方区厅

四、外国房产所有者的税务义务

取得税：一般情况为1%至4%；多套房持有者和企业买家在购买住宅时最高可达12%。
财产税：按土地和建筑物的评估价值每年征收，税率为0.07%至0.5%。
综合不动产税（종합부동산세）：对超过阈值（单套住宅9亿韩元）的持有不动产者征收附加税，税率为0.5%至5%。
转让所得税（양도소득세）：出售时按6%至45%累进税率征收，持有不足1年税率高达70%，1至2年为60%。非居民外国人须在转让后2个月内申报纳税。
增值税：住宅出售通常免征，商业不动产适用10%增值税。
租金收入税：来源于韩国不动产的租金收入须缴纳韩国所得税，非居民外国人适用20%预扣税（或适用税收协定税率）。

五、自由经济区及不动产投资信托

《经济自由区指定及运营特别法》在韩国八个自由经济区（仁川、釜山镇海、光阳湾、黄海、大邱庆北、东海岸、忠北、新万金）内提供简化取得程序和税收优惠。外国投资者也可通过依据《不动产投资公司法》设立的韩国不动产投资信托（REITs）间接投资韩国不动产，无需直接持有物业，简化税务和合规手续。

六、尽职调查清单

☑ 核查不动产登记簿（등기부등본），确认是否存在抵押或租赁权
☑ 确认房产是否位于需事先审批的限制区域
☑ 核查是否属于土地交易许可区域
☑ 确认用地分区（住宅/商业/工业/绿地）
☑ 核实卖方所有权及出售权限（企业卖方需查看董事会决议）
☑ 审查所有现有租赁合同——持有确认日期的租客优先于后续买方
☑ 计算包括取得税、登记税和持有税在内的全部税负
☑ 保存外汇买入证明书以备将来资金汇出

📌 官方参考资源

常见问题解答（FAQ）

问1：外国人不在韩国居住，也可以购买首尔的公寓吗？

可以，非居民外国人通常可以购买韩国住宅。但在土地交易许可区域（如江南区、瑞草区、松坡区部分区域），购买须经区厅事先批准，且买家须证明将在规定期限内实际入住。此类区域有效遏制了投机性购房。

问2：外国人购买首尔公寓需缴纳多少取得税？

首套房价格在6亿韩元以下时，取得税率为1%；6亿至9亿韩元为2%；9亿韩元以上为3%。多套房持有者须缴纳8%至12%的取得税。外国人身份本身不会导致更高税率，但如以投资（非自住）为目的在管制区域购房，可能适用地方附加税。此外，还须缴纳地方教育税（0.1%至0.4%）和特别农村税（0.2%）。

问3：需要聘请韩国律师才能购房吗？

虽然法律上并无强制要求，但强烈建议聘请韩国律师。韩国不动产交易涉及复杂的权属调查、分区核查、租赁优先权审查和登记程序，不熟悉韩国法律和语言的外国买家面临重大风险。律师可全程保护买家权益，确保合同条款合法有效。

问4：全税（전세）制度如何影响外国买家？

若房产上已有全税承租人，买方须承接该全税权利。根据《住宅租赁保护法》，已办理住宅登记或取得确认日期的承租人，在房产出售时优先从售房款中收回全税保证金，该权利甚至优先于新所有人的债权人。外国买家须仔细审查现有租赁合同，核实全税保证金金额，并在价格谈判中加以考量。

问5：非居民外国人出售韩国房产适用什么资本利得税率？

非居民外国人出售韩国不动产适用与居民相同的转让所得税制度：一般情况适用6%至45%的累进税率；持有不足1年税率为70%；1至2年为60%。韩国与买方本国之间的税收协定可能降低预扣税率，但韩国不动产的资本利得通常在韩国征税（依据OECD税收协定范本第13条）。须在转让后2个月内申报。

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📋 韓国法律インサイト | 不動産・外国投資

弁護士 NOH UJIN | HANBYOL LAW LLC、ソウル

韓国における外国人不動産投資：国際的な買主のための完全法律ガイド

ソウルの優良マンションから仁川自由経済区域の商業用物件まで、韓国の不動産市場は世界の外国人投資家から注目を集めています。しかし、韓国における外国人の不動産所有を規制する法的枠組みは多層的であり、西洋の法体系とは大きく異なります。本ガイドでは、韓国不動産の取得を検討する外国人個人および法人が知っておくべき規制・手続き・リスクについて解説します。

１．法的根拠：外国人は韓国で不動産を所有できるか？

はい、可能です。外国人土地法（외국인토지법、FLAMA）および外国為替取引法（외국환거래법、FETA）のもと、外国人個人および外国法人は原則として韓国内の土地・建物を取得できます。ただし、軍事保護区域・文化財保護区域・生態保全区域などの規制区域内の取得には、行政安全部長官の事前許可が必要です。

２．外国人買主のための購入手順

韓国識別番号の取得：外国人個人は出入国管理当局発行の外国人登録番号が必要で、外国法人は国税庁の事業者登録番号を取得する必要があります。
韓国銀行口座の開設と送金：購入代金は指定外国為替銀行（KEB韓国外換銀行、ウリィ銀行、新韓銀行等）を通じて海外から送金する必要があります。銀行は外国為替買入証明書を発行し、これが登記手続きに必要な重要書類となります。
売買契約書への署名：通常、契約金（約10%）、中間金、残代金の3段階で支払います。署名前に必ず韓国の弁護士にすべての条件を確認してもらいましょう。
土地取引許可区域の確認：物件が土地取引許可区域内にある場合、本契約締結前に区役所への事前許可申請が必要です。許可なしに締結した契約は無効となります。
取得税（취득세）の納付：取得後60日以内に申告・納付が必要です。税率は物件の種別・価値・買主の状況によって1%〜12%と幅があります。
登記所での所有権登記：所有権移転には地域の登記所への申請が必要です。買主・売主の双方が出頭するか、公正証書による委任状で代理人を立てる必要があります。
外国人土地法に基づく取得後申告：土地取得後60日以内に管轄の地方自治体へ申告する必要があります。期限を過ぎると罰金が科されます。

３．課税の概要

取得税：一般的な取得の場合1%〜4%。多住宅保有者や法人の住宅取得の場合、最高12%。
財産税：土地・建物の評価額に対して毎年0.07%〜0.5%。
総合不動産税（종합부동산세）：基準額（1戸の住宅なら9億ウォン）を超える不動産保有者に0.5%〜5%の附加税。
譲渡所得税：売却時に6%〜45%の累進課税。1年未満保有には70%、1〜2年保有には60%の特別高率が適用されます。非居住外国人は譲渡後2ヶ月以内に申告が必要。
賃貸収入税：韓国不動産からの賃貸収入に所得税が課せられます。非居住外国人には20%の源泉徴収税率（または租税条約上の軽減税率）が適用されます。

４．自由経済区域と不動産投資信託（REITs）

韓国の8つの自由経済区域（FEZ）では、取得税の免除（最大100%）・財産税の軽減・許可手続きの簡素化など、外国人投資家向けの特別優遇措置が設けられています。不動産投資会社法（부동산투자회사법）に基づく韓国REITs（리츠）を通じた間接投資も可能で、直接所有と比較して税務・コンプライアンス面での負担が軽減されます。

５．デューデリジェンス・チェックリスト

☑ 登記簿謄本（등기부등본）で抵当権・賃借権等の担保確認
☑ 規制区域（事前承認が必要な区域）に該当しないか確認
☑ 土地取引許可区域かどうかの確認
☑ 国土計画及び利用に関する法律に基づく用途地域の確認
☑ 売主の所有権・売却権限の確認
☑ 既存賃借契約の確認（確定日付のある賃借人は後の買主より優先されます）
☑ 取得税・登録税・保有税を含めた総税負担の試算
☑ 将来の送金時に備え、外国為替買入証明書の保管

📌 公式参考リソース

よくある質問（FAQ）

Q1：韓国に居住していない外国人でもソウルのマンションを購入できますか？

はい、非居住外国人も一般的に韓国の住宅用不動産を購入できます。ただし、土地取引許可区域（江南・瑞草・松坡区の一部など）では、購入前に区役所の事前許可が必要であり、一定期間内に実際に居住する意図を示すことが求められます。こうした区域では投機的な購入が事実上制限されています。

Q2：外国人がソウルのマンションを購入する際の取得税率はどうなりますか？

1戸目の購入で6億ウォン以下の場合は1%、6億〜9億ウォンなら2%、9億ウォン超なら3%です。多住宅保有者には8%〜12%の税率が適用されます。外国人だからといって単純に税率が高くなるわけではありませんが、規制区域で投資目的（非居住）で購入する場合は地方附加税が適用されることがあります。

Q3：韓国不動産を購入するために韓国の弁護士が必要ですか？

法的義務ではありませんが、強く推奨されます。韓国不動産取引には、権利調査・用途地域確認・賃借権優先順位の審査・登記手続きなど複雑なプロセスが伴います。韓国の法律と言語に不慣れな外国人買主にとって、法律専門家なしでは多大なリスクを伴います。

Q4：チョンセ（전세）制度は外国人買主にどう影響しますか？

既存のチョンセ賃借人がいる物件を購入した場合、買主はそのチョンセ権利を承継します。住宅賃貸借保護法により、住宅登記または確定日付を持つ賃借人は、物件売却時にチョンセ保証金を優先的に回収する権利を持ちます。この権利は新所有者の債権者よりも優先されます。外国人買主は既存賃貸契約を詳細に確認し、チョンセ保証金額を購入価格の交渉に反映させる必要があります。

Q5：非居住外国人が韓国不動産を売却した場合の譲渡所得税率は？

非居住外国人も居住者と同じ譲渡所得税制度が適用されます。一般的には6%〜45%の累進税率で、1年未満保有には70%、1〜2年保有には60%の特別高率が適用されます。韓国と買主の本国との租税条約により軽減される場合もありますが、韓国不動産の譲渡所得は通常韓国で課税されます。譲渡後2ヶ月以内に申告が必要です。

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📋 Perspectiva Legal Coreana | Inmuebles & Inversión Extranjera

Por el Abogado NOH UJIN | HANBYOL LAW LLC, Seúl

Inversión Extranjera en Inmuebles en Corea del Sur: Guía Legal Completa para Compradores Internacionales

El mercado inmobiliario de Corea del Sur —desde apartamentos en el corazón de Seúl hasta propiedades comerciales en las Zonas Económicas Libres de Incheon— ha captado el interés creciente de inversores extranjeros de todo el mundo. Sin embargo, el marco legal que regula la propiedad extranjera de bienes raíces en Corea es complejo y difiere sustancialmente de los sistemas occidentales. Esta guía explica las reglas, procedimientos y riesgos para personas físicas y jurídicas extranjeras que deseen adquirir bienes inmuebles en Corea.

1. Base Legal: ¿Pueden los Extranjeros Poseer Bienes Raíces en Corea?

Sí. Bajo la Ley de Adquisición y Gestión de Terrenos por Extranjeros (외국인토지법, FLAMA) y la Ley de Transacciones en Divisas Extranjeras (외국환거래법, FETA), los ciudadanos extranjeros y las entidades con domicilio en el extranjero pueden generalmente adquirir terrenos y edificios en Corea. Sin embargo, las adquisiciones en ciertas zonas restringidas —zonas de protección militar, áreas de patrimonio cultural y zonas de preservación ecológica— requieren aprobación previa del Ministerio del Interior y Seguridad.

Las leyes clave son:

Ley de Adquisición y Gestión de Terrenos por Extranjeros: Exige notificación a la autoridad local competente en los 60 días posteriores a la adquisición.
Ley de Transacciones en Divisas: Regula la remesa del precio de compra; se requiere prueba de remesa a través de banco de divisas designado.
Ley de Registro de Bienes Raíces: El registro es requisito para que la transferencia de propiedad tenga efectos legales.
Ley de Permiso de Transacción de Tierras: Ciertas zonas (Gangnam, Yongsan, etc.) requieren permiso previo de la autoridad municipal.

2. Proceso de Compra Paso a Paso para Compradores Extranjeros

Obtener número de identificación coreano: Las personas físicas extranjeras necesitan un Número de Registro de Extranjero; las personas jurídicas deben obtener un Número de Registro Empresarial del Servicio Nacional de Impuestos.
Abrir cuenta bancaria coreana y remitir fondos: El precio de compra debe remitirse desde el extranjero a través de un banco de divisas designado. El banco emitirá un Certificado de Compra de Divisas, imprescindible para el registro posterior.
Firmar el contrato de compraventa: Los contratos coreanos típicamente incluyen arras (~10%), pago intermedio y saldo final. Haga revisar todos los términos por un abogado coreano antes de firmar.
Verificar si es Zona de Permiso de Transacción de Tierras: Si la propiedad se ubica en una zona designada, debe solicitar permiso previo a la oficina de distrito antes de ejecutar el contrato definitivo. Sin permiso, la transacción es nula.
Pagar el Impuesto de Adquisición (취득세): Declarar y pagar dentro de 60 días de adquisición. Las tasas varían del 1% al 12%.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La transferencia exige inscripción ante la oficina de registro local. Ambas partes deben comparecer o actuar mediante poder notarial.
Notificación posterior a la adquisición bajo FLAMA: Dentro de 60 días de adquirir terrenos, se debe notificar al gobierno local. El incumplimiento acarrea multas.

3. Impuestos para Propietarios Extranjeros

Impuesto de Adquisición: 1%–4% en casos generales; hasta 12% para múltiples propietarios y compradores corporativos de inmuebles residenciales.
Impuesto sobre la Propiedad: Anual sobre el valor catastral, 0.07%–0.5% según uso.
Impuesto Consolidado sobre Bienes Raíces (종합부동산세): 0.5%–5% sobre inmuebles que superan el umbral (KRW 900 millones para una vivienda).
Impuesto sobre Ganancias de Capital (양도소득세): 6%–45% progresivo; 70% si se vende en menos de 1 año; 60% si entre 1 y 2 años. Los no residentes deben presentar declaración en 2 meses.
Impuesto sobre Ingresos por Alquiler: Retención del 20% (o tasa de convenio) sobre rentas de fuente coreana para no residentes.

4. Lista de Verificación de Debida Diligencia

☑ Verificar el certificado de registro del inmueble para cargas, hipotecas o derechos de arrendamiento
☑ Confirmar que no es zona restringida que requiera aprobación previa
☑ Comprobar si es Zona de Permiso de Transacción de Tierras
☑ Confirmar la clasificación de zonificación
☑ Verificar titularidad y autoridad del vendedor
☑ Revisar arrendamientos existentes (inquilinos con fecha confirmada tienen preferencia)
☑ Calcular carga fiscal total
☑ Conservar Certificado de Compra de Divisas para futura repatriación

📌 Referencias Oficiales

Preguntas Frecuentes (FAQ)

P1: ¿Puede un extranjero no residente comprar un apartamento en Seúl?

Sí, los ciudadanos extranjeros no residentes pueden generalmente adquirir inmuebles residenciales en Corea. Sin embargo, en las Zonas de Permiso de Transacción de Tierras (partes de Gangnam, Seocho y Songpa), la compra requiere permiso previo de la oficina de distrito y el comprador debe demostrar intención de uso real (residencia) dentro de un plazo determinado.

P2: ¿Cuánto es el impuesto de adquisición para un extranjero que compra un apartamento en Seúl?

Para una primera vivienda por debajo de KRW 600 millones, la tasa es del 1%; entre 600 y 900 millones, 2%; por encima de 900 millones, 3%. Los propietarios de múltiples viviendas tributan al 8%–12%. La condición de extranjero por sí sola no genera una tasa más alta, aunque pueden aplicarse recargos locales para compras de inversión en zonas reguladas.

P3: ¿Se necesita un abogado coreano para comprar?

No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. La verificación del título, la revisión de zonificación, el análisis de prioridades de arrendamiento y los procedimientos de registro son procesos complejos que conllevan riesgos significativos sin asesoramiento jurídico experto.

P4: ¿Cómo afecta el sistema Jeonse (전세) a los compradores extranjeros?

Si hay un arrendatario Jeonse existente, el comprador adquiere la propiedad sujeta a ese derecho. Según la Ley de Protección de Arrendamiento de Viviendas, el arrendatario con registro o fecha confirmada tiene prioridad para recuperar el depósito Jeonse de los fondos de venta, incluso frente a los acreedores del nuevo propietario.

P5: ¿Qué tasa de impuesto sobre ganancias de capital aplica a un extranjero no residente que vende?

Los extranjeros no residentes tributan igual que los residentes: 6%–45% progresivo en casos generales; 70% si se mantiene menos de 1 año; 60% si entre 1 y 2 años. Los convenios de doble imposición pueden reducir la retención, pero las ganancias sobre inmuebles coreanos generalmente tributan en Corea.

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